A dívida de condomínio anterior ao pedido de recuperação judicial é concursal e deve ser paga conforme estabelecido no plano aprovado pelos credores. Já as parcelas posteriores podem ser alvo de execução.
A conclusão é da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que procurou reafirmar a própria posição em relação ao tema, ainda tormentoso na jurisprudência da corte.
Desde 2023 ela tem precedente indicando que a submissão da dívida de condomínio à recuperação judicial depende do momento em que o pedido de soerguimento é protocolado.
Apesar disso, a própria 3ª Turma e 4ª Turma da corte (que também julga temas de Direito Privado) decidiram em sentido contrário desde então.
Dívida de condomínio da devedora
A confusão decorre da mudança de tratamento causada há 20 anos pela entrada em vigor da Lei de Recuperação Judicial e Falências (Lei 11.101/2005).
Até então, o tema era regido pelo Decreto-Lei 7.661/1945, que tratava exclusivamente das hipóteses de falência. O entendimento era de que a dívida condominial do falido é sempre extraconcursal, podendo ser cobrada normalmente pelo credor.
Com a entrada em vigor da Lei 11.101/2005, a disciplina sobre esse tema foi mantida para o caso da falência, conforme o artigo 84, inciso III.
Já para os casos de recuperação judicial, a lei definiu que a submissão ou não de um crédito ao processo de soerguimento se orienta pela data em que ele foi protocolado.
O artigo 49 diz que estão sujeitos à recuperação judicial todos os créditos existentes na data do pedido, ainda que não vencidos. Ou seja, nem sempre a dívida de condomínio vai ser extraconcursal.
Depende da data
Relatora do recurso especial julgado na 3ª Turma, a ministra Nancy Andrighi elencou acórdãos para mostrar que, inicialmente, o STJ aplicou para a recuperação judicial a mesma disciplina da falência, sem se atentar para as diferenças trazidas na lei.
Foi só em 2023 que essa diferenciação foi feita no colegiado. E foi motivada pela tese da 2ª Seção segundo a qual, para submissão à RJ, considera-se que a existência do crédito é determinada pela data em que ocorreu o seu fato gerador
“Todavia, o que se verifica das decisões proferidas pelo STJ a partir do julgamento retro citado é que, salvo exceções, o entendimento assentado naquela ocasião não vem sendo observado”, disse a ministra.
A ministra propôs então que é preciso observar a data do pedido de recuperação judicial. As dívidas condominiais anteriores serão concursais e pagas na ordem e forma determinada no plano aprovado pelos credores. As posteriores, são extraconcursais.
Fora do concurso de credores
Votaram com Nancy Andrighi e formaram maioria os ministros Humberto Martins e Ricardo Villas Bôas Cueva.
Ficaram vencidos os ministros Moura Ribeiro e Daniela Teixeira. Para eles, a dívida condominial, em razão de sua natureza propter rem (vinculada à coisa), tem preferência sobre os demais, o que implica prioridade no seu pagamento, diante da necessidade da conservação e integridade do condomínio.
“Em função do caráter solidário das despesas de condomínio, a execução desse valor recai sobre o próprio imóvel e tem preferência sobre as demais dívidas do proprietário”, disse o ministro Moura Ribeiro no voto divergente.
Para ele, essa posição é confirmada por outra tese da 2ª Seção, segundo a qual para cobrar uma dívida de condomínio é possível penhorar o imóvel que a originou, mesmo que ele esteja financiado por contrato com cláusula de alienação fiduciária.
“Com base nos julgados recentes da 2ª Seção, entendo que o caráter propter rem da dívida condominial se sobreleva ao direito de qualquer credor concursal e está fora do concurso de credores previsto na Lei 11.101/2005”, defendeu.
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REsp 2.180.450
Fonte: Consultor Jurídico
